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FÉVRIER  2016
 

Maintenant que la loi d’adaptation de la société au vieillissement est promulguée, il ne reste plus qu’à se retrousser les manches. Car tout reste à construire, notamment en matière… de construction et d’urbanisme.

Les résidences seniors, en effet, ne sont ni tout à fait du logement classique, ni des établissements recevant du public à proprement parler. Du coup, difficile de savoir quelles règles sont applicables.

 
   

   

  Deux seniors sur cinq
soutiennent leurs parents
 
 
L’Observatoire Cetelem 2016 fait un zoom sur la consommation des seniors en Europe. Parmi les principaux enseignements de cette étude, le soutien financier décisif qu’apportent les seniors (50-75 ans) à leurs enfants… mais aussi à leurs ascendants – parents, beaux-parents ou grands-parents. Dès lors, investir dans une résidence seniors prend tout son sens…
 
   
  Olivier Soustelle,
directeur de résidence
 
 
Après avoir ouvert la résidence Domitys de Cavaillon (84) en octobre 2013, Olivier Soustelle a ouvert celle d’Orange (84) au mois de septembre 2015. Après une carrière dans l’hôtellerie, l’énergique directeur de résidence s’est donc lancé dans une toute nouvelle voie… et nous expose sa vision du métier.
 
   
  Parution du rapport 2016
sur les résidences seniors
 
 
Un an après la 1re parution de son rapport en 2014, EHPA Conseil en publie la 2e édition et fait le point sur les dernières évolutions du marché des résidences seniors.
 
   
  15 février  
   

  11/12/13 mars  
   

  Début avril  
   

 
© francis bonami - Fotolia
Résidences seniors et règles d’urbanisme : un sacré chantier !
La reconnaissance législative des résidences seniors va permettre de faire progresser un certain nombre de chantiers, notamment en matière d’urbanisme. Quels sont les principaux points de blocage ?
C’est devenu un totem pour les développeurs de résidences seniors. Contraindre les résidences seniors à disposer du même nombre de places de stationnement que n’importe quelle construction neuve est une aberration. Il faut dire que les seniors ne partagent pas tout à fait les mêmes habitudes que le reste de la population en matière de mobilité. Beaucoup ont renoncé à la voiture individuelle, préférant les modes de transport partagé ou accompagné. D’autres ont carrément revu à la baisse le nombre de leurs déplacements. Dès lors, pourquoi lier le nombre de places de parking au nombre de logements dont dispose une résidence ? « On pourrait avoir la même réflexion sur les garages vélos, ajoute Romain Morillon, directeur de projets pour les résidences Cogedim. Nous développons actuellement une résidence de 78 logements et devrions allouer 180 m2 aux locaux vélos. »

3 types de difficultés

Cet exemple est loin d’être isolé et souligne la nécessité de conduire une réflexion d’ensemble sur l’adaptation des règles locales d’urbanisme aux contraintes des résidences seniors. La loi d’adaptation de la société au vieillissement apporte déjà des réponses, permettant notamment une meilleure prise en compte du sujet du vieillissement dans les documents d’urbanisme. Le programme local de l’habitat (PLH) devra ainsi définir les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins liés au vieillissement. Le diagnostic préalable au projet d’aménagement et de développement durable (PADD), lui, devra prendre en compte le vieillissement de la population.

Néanmoins, la loi se borne à fixer un cadre très général sans pour autant répondre aux questions que se posent les promoteurs-exploitants. Ces questions, quelles sont-elles ? En-dehors de la problématique des stationnements, on peut lister 3 types de difficultés :

  • Les normes de sécurité incendie. Considérées comme du logement libre, les résidences seniors ne sont pas soumises aux mêmes contraintes que les établissements recevant du public (ERP). Néanmoins, la plupart des promoteurs-exploitants s’astreignent à respecter des règles plus strictes, et ce dès l’étape du permis de construire. « Au moment du dépôt du permis, nous avons le choix de nous présenter soit comme un ERP, auquel cas nous devons respecter les règles de type J, soit comme un logement-foyer. », explique Romain Morillon. Dans ce cas, faut-il donner une traduction officielle à cette réalité et écrire noir sur blanc que les résidences seniors doivent respecter des règles spécifiques en matière de sécurité incendie ?

  • Les normes environnementales. L’épisode caniculaire de 2003 a profondément fait évoluer les mentalités sur le sujet. Tous les établissements recevant du public doivent disposer d’espaces collectifs climatisés. Mais quid des parties privatives ? Mis à part dans le Sud de la France, les résidences seniors peinent à imposer le principe d’un climatiseur individuel dans chaque logement car cela ne respecte pas les normes environnementales. Dès lors, il devient indispensable d’adapter ces dernières au cas particulier des résidences seniors.

  • Les quotas de logements sociaux. Une résidence seniors doit-elle disposer d’une certaine quantité de logements sociaux, au même titre que les autres projets neufs comme le prévoit la loi SRU ? La question n’est pas simple à trancher, notamment parce que les résidences seniors contribuent déjà, à leur manière, à maintenir la cohésion sociale. Ne permettent-elles pas à toute une frange de la population âgée de rester ou de revenir en centre-ville ? Partant de ce constat, on peut imaginer 2 solutions : soit le promoteur-exploitant veut réaliser une résidence seniors « classique » et est exempté des quotas SRU, soit ce dernier veut réaliser une résidence sociale. Dans cette configuration, il devrait logiquement pouvoir bénéficier des financements de type PLS au même titre que les bailleurs sociaux.
Charte de rédaction de la Lettre des résidences seniors
 

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