Acheter de l’immobilier autrement

La vente en bloc revient à vendre une résidence entière, et non pas un seul logement, à un propriétaire unique qui peut être, selon les cas, une mutuelle, une caisse de retraite complémentaire, un organisme de placement collectif immobilier… Jusqu’ici, les investisseurs institutionnels s’étaient montrés un peu frileux sur le thème des résidences seniors. Les raisons de cette réticence ? Un taux de rendement trop faible au regard des risques encourus. Il est bien plus facile d’investir dans un immeuble de bureaux que dans une résidence seniors où, par définition, tout doit être fait en permanence pour adapter le bâti et les services aux besoins et aux attentes d’un public fragilisé.

La chute des taux d’intérêts a contribué à inverser la tendance et rendre les résidences seniors plus attractives en comparaison avec le logement classique. Pourtant, ce n’est pas le seul facteur qui pousse les investisseurs institutionnels à acheter des résidences seniors en bloc. « C’est une nouvelle classe d’actifs et nous allons certainement assister, au cours des années qui viennent, au développement de cette poche d’actifs diversifiante qui correspond à une nouvelle approche par le parcours de vie. », décrivait un des intervenants lors de la table-ronde organisée par Kurt Salmon en partenariat avec EHPA Conseil et LPA le 10 février. Les investisseurs institutionnels investissent bien dans des crèches. Pourquoi pas dans des résidences seniors ? D’ailleurs, ce type d’investissement leur permet d’acheter de l’immobilier tout en développant l’investissement socialement responsable. Un pari 100% gagnant, donc. D’autant plus que de nombreux facteurs ont contribué à rassurer les investisseurs institutionnels ces derniers temps, comme le développement de la nouvelle génération de résidences seniors ou encore l’inscription de cette forme d’hébergement dans la loi (article 15 de la loi ASV). « La collaboration avec des acteurs majeurs du secteur tels que Domitys leur donne aussi confiance en l’avenir sur le remplissage et le succès dans la durée. », ajoute Guillaume Lelong, directeur Marketing de Domitys.

Du côté des résidences seniors, le rapprochement avec le monde des investisseurs institutionnels comporte aussi plus d’un avantage. La vente en bloc est complémentaire avec les dispositifs de défiscalisation existants – le dispositif LMNP, le Censi-Bouvard et la loi Pinel – et permet d’établir des partenariats stables et pérennes. En outre, la vente en bloc autorise plus de flexibilité. Un exemple ? Il est bien plus aisé de réunir deux T1 pour créer un T2 si la demande d’appartements deux-pièces est plus élevée qu’escompté lorsqu’on a un interlocuteur unique que lorsqu’on a affaire à deux propriétaires particuliers.

Des critères stricts

Quels sont au juste les critères recherchés par ces investisseurs institutionnels ? Tout d’abord, il faut que le projet soit économiquement viable. D’un côté, il faut donc que le promoteur-exploitant assure les conditions de sa propre rentabilité pendant toute la durée du projet. De l’autre, les loyers proposés doivent nécessairement être connectés aux loyers résidentiels de la zone concernée. En quelques mois, Les Senioriales ont ainsi réalisé plusieurs opérations auprès d’investisseurs privés et institutionnels comme à Marseille, à Saint-Etienne ou encore à Saint-Mandé. Le concept de résidence seniors a séduit tant par la qualité de l’emplacement que par l’équilibre économique des programmes. L’élément qui a compté aussi pour les investisseurs est assurément le taux de remplissage des premières résidences Senioriales en Ville : 97 % d’occupation locative en moyenne après seulement huit mois d’exploitation.

Enfin, et cette liste n’est pas exhaustive, l’investisseur institutionnel va s’intéresser à la nature du concept proposé. Un concept avec peu de services n’est pas toujours souhaitable. En effet, les résidents, au fur et à mesure de leur avancée en âge, vont être de plus en plus consommateurs de services. Il faut donc garantir que la résidence apporte aux résidents tout ce dont ils ont besoin pour que ceux-ci puissent rester le plus longtemps possible. Dans le même temps, un concept très qualitatif se traduit en pratique par des espaces collectifs de taille plus importante. Résultat, il faut accepter de sacrifier un peu de rendement en raison des charges foncières pour offrir un maximum de services. C’est cet équilibre difficile à trouver entre offre de services et rendement à long terme qui fait la qualité d’un concept aux yeux des investisseurs.

L’intervention des investisseurs institutionnels sur le marché va sans doute avoir un impact sur la structure du marché. Ce sont les opérateurs les plus solides et les plus pérennes qui tireront leur épingle du jeu. On assistera par ailleurs probablement à l’émergence de modes de commercialisation intermédiaires entre la vente à la découpe et la vente en bloc, à l’instar de la vente de macro-lots à des particuliers capables d’investir des sommes importantes et à la recherche de rendement sur le long terme.

Une bonne alternative

Près de trois ans après, le constat a-t-il changé ? Nous sommes allés poser la question à Blandine Calcio-Gaudino, responsable du Pôle Santé-Social-Vieillissement au sein du Département Transition Numérique du Groupe Caisse des Dépôts. « Les résidences seniors sont une bonne alternative au domicile historique et au tout-Ehpad, mais il faut veiller à développer une réponse adaptée au besoin. », explique-t-elle. Autrement dit, la technologie ne doit pas pallier le manque de personnel ou le déficit de services. « Ces technologies arrivent rapidement, mais il ne faut pas perdre de vue le process. Un dispositif de détection de chute peut lancer une alerte, mais qui sera présent pour la réceptionner ? Qui va intervenir, dans quels délais et sous quelles modalités ? Quelle est la traçabilité des données collectées ? C’est avant tout à ces questions qu’il faut être capable de répondre quand on développe une résidence seniors. »

C’est aussi une question d’intégration dans le territoire. « Il faut éviter les résidences isolées, sans coordination avec les projets médico-sociaux de la commune concernée. », poursuit Blandine Calcio-Gaudino. Cette dernière alerte sur la nécessaire prise en compte d’un certain nombre de prérequis : un projet de résidence et une implantation en cohérence avec l’environnement local, un bon dimensionnement des ressources notamment humaines favorisant le « bien-vieillir » et un accompagnement personnalisé, une offre de logements adaptés et équipés intégrant une dimension technologique et un modèle économique pérenne. Pour résumer, une résidence seniors est un produit où la dimension « servicielle » doit être pensée avant la dimension technologique. Des critères qui, plus généralement, semblent être au cœur des attentes des investisseurs institutionnels tels que la Caisse des Dépôts.