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AVRIL 2016
 
 
 

Et si, à l’aune du développement des résidences seniors, se dessinait une nouvelle forme de partenariat public-privé ? De l’argent privé qui vient pallier un déficit d’investissement public en faveur du logement des seniors, c’est en substance la vision du secteur qui a conduit le sénateur Gérard Roche, en lien avec son collègue Georges Labazée, à défendre cet article 15 reconnaissant pour la première fois les résidences seniors.

Force est de constater que de nombreux exemples viennent à l’appui de ce constat. Dans cette newsletter, nous avons voulu mettre un coup de projecteur sur la formidable opportunité que représentent les résidences seniors en matière de rénovation du patrimoine historique. Celles-ci s’implantent particulièrement dans les centres-villes, où on trouve justement des bâtiments anciens que certaines communes peinent à entretenir. Pourquoi ne pas en profiter pour faire d’une pierre deux coups (c’est le cas de le dire), en installant une résidence seniors ici dans un ancien hôpital, là dans un couvent laissé à l’abandon ?

Ces bâtiments offrent de « belles » localisations à des résidents qui, rappelons-le, ont une moyenne d’âge supérieure à 80 ans. Ces derniers recherchent la proximité des commerces et des loisirs. Afin de mieux cerner leurs attentes, La Lettre des résidences seniors s’intéresse enfin au profil du résident moyen. Bonne lecture !

 
 
 
 

 
Les résidences seniors, une aubaine pour les finances publiques
Sénateur (UDI-UC) de la Haute-Loire, Gérard Roche a été, avec Georges Labazée (PS), un des artisans de la définition des résidences services dans la loi ASV. Le parlementaire garde un bon souvenir de l’examen du texte et de la collaboration avec le Gouvernement, preuve, s’il en est, que le sujet du vieillissement est identifié comme un sujet suffisamment important pour être abordé au-delà des clivages partisans. Nous l’avons rencontré pour la Lettre des Résidences seniors.
Gérard Roche, sénateur (UDI-UC) de la Haute-Loire
La Lettre des Résidences Seniors : C’est au Sénat qu’on doit l’article 15 de la loi d’adaptation de la société au vieillissement définissant les résidences services. Pourquoi était-il nécessaire de légiférer sur ce thème ?

Gérard Roche : La prise en charge de la dépendance et, plus généralement, des personnes âgées est un problème majeur dans notre pays. Le maintien à domicile fonctionne bien avec une double raison économique. D’un côté, une économie sociale reposant principalement sur des associations comme l’ADMR. De l’autre, une économie de marché ouverte par la loi Borloo en 2005. Cette dualité entre économie sociale et économie de marché posait un problème philosophique que nous avons voulu résoudre en organisant la convergence entre l’autorisation et l’agrément. Désormais, les services prestés auprès des personnes âgées et des personnes handicapées sont placés sous le régime de l’économie sociale et autorisés par le Département.

La LRS : Et concernant plus précisément les résidences seniors ?

G.R. : J’y viens. A l’autre bout de la chaîne, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) doivent faire face à de vraies difficultés. L’âge moyen d’entrée en Ehpad était de 75 ans il y a quelques années ; il est aujourd’hui de 85 ans. Le Gir moyen pondéré de ces établissements augmente de façon récurrente et les maisons de retraite sont aujourd’hui devenues des hôpitaux de fin de vie.

Cela a deux conséquences. D’une part, la conception architecturale de nombreux Ehpad n’est plus adaptée aux nouveaux profils des résidents. D’autre part, le nombre d’agents par lit est insuffisant, particulièrement pour les Gir 1 et 2. Pourtant, les prix de journées sont toujours élevés et le reste à charge est devenu un poids pour de nombreuses familles. Celles-ci n’auront donc pas les moyens de financer la rénovation des Ehpad à travers l’hébergement. D’où le travail que nous avons souhaité mener sur l’habitat intermédiaire.

La LRS : Pouvez-vous nous en dire plus ?

G.R. : La loi ASV modernise les ex-logements-foyers en les rebaptisant « résidences autonomie » et en leur attribuant une mission de prévention. Elle encadre par ailleurs le modèle des résidences services d’ancienne génération, en empêchant notamment que le syndic de copropriété puisse être lui-même prestataire de services à la personne. Enfin, nous avons voulu créer un cadre pour les résidences services de nouvelle génération, celles qui sont proposées à la location. Alors que l’argent public vient à manquer, nous sommes face à une véritable opportunité. Des investisseurs privés se proposent d’investir pour construire des résidences pour personnes âgées et se suppléer ainsi au service public.

Malgré tout, il était nécessaire de protéger les intérêts des résidents afin d’éviter que ces résidences ne soient uniquement des établissements de profit. C’est la raison pour laquelle nous avons, avec mon collègue Georges Labazée, tenu à inscrire cette définition des « résidences services » dans la loi.

La LRS : Comment voyez-vous l’avenir du secteur des personnes âgées en France ?

G.R. : J’ai été médecin de famille, puis médecin hospitalier en neurologie, conseiller général, président de Département, et enfin sénateur. Depuis tout ce temps, je m’intéresse au vieillissement de la population et constate qu’il y a un gros problème que personne n’ose aborder car les enjeux financiers sont énormes. Il s’agit, vous l’aurez compris, du reste à charge pour les résidents et leurs familles. Je suggère donc deux pistes de réflexion.

La première, c’est qu’il faut développer l’aide à l’investissement. L’Etat et les Départements ne doivent pas être les seuls contributeurs, les communes aussi doivent intervenir. C’est une question de justice sociale. Les collectivités locales investissent massivement pour financer des équipements collectifs et de loisirs (gymnases, piscines…) et ce serait aux résidents d’Ehpad de financer, seuls, la rénovation des établissements ? Nous avons un vrai problème de solidarité vis-à-vis de nos aînés.

La seconde piste que je propose, c’est la majoration des aides personnalisées au logement (APL) pour les personnes âgées qui sont le plus en difficulté. Cela vaut aussi bien pour les Ehpad que pour les résidences seniors, car il faut à tout prix éviter d’ériger des barrières à l’entrée de ces structures.

 

 
 
Et si les résidences seniors venaient au secours
du patrimoine historique ?
Un ancien couvent, un hospice laissé à l’abandon ou un bâtiment administratif désaffecté… Nos centres-bourgs et nos centres-villes regorgent d’exemples de bâtiments historiques qui n’obtiennent pas le traitement qu’ils méritent. Et si les résidences seniors, en rénovant ces bâtiments et en leur procurant une seconde vie, étaient une partie de la solution au problème ?
© Les Senioriales
Le maire, en tant que propriétaire, est tenu de s’assurer du bon état de son patrimoine. La gestion du patrimoine, qu’il soit classé ou non classé, est soumise à plusieurs obligations dont la première est l’obligation d’entretien et de sécurité « en bon père de famille ».

Si l’état d’un bâtiment historique menace les personnes, la commune est dans l’obligation de le rénover. Au-delà des questions d’entretien et de sécurité, ce patrimoine peut aussi être un atout touristique pour la commune. Or, bon nombre de mairies n’ont tout simplement plus les moyens de tenir à bout de bras un patrimoine historique qui va à vau-l’eau.

Des exemples nombreux

C’est dans ce contexte que des projets de résidences seniors viennent parfois au secours de bâtiments historiques délaissés. C’est le cas de la résidence Les Senioriales de Manosque (04), installée dans l’ancien hôpital, bâtiment emblématique du centre-ville.

« La première pierre du nouvel hôpital Sainte-Barbe fut posée en 1724 et sa mise en service date de 1745. Ce bâtiment fût édifié suite à la destruction de l’ancien hôpital Saint-Barbe lors du séisme de 1708, raconte Anne-Charlotte Metenier, responsable technique régionale. Ce bâtiment en est à sa cinquième réhabilitation mais c’est la première fois qu’il change de destination. »

Dix-huit mois d’études et autant de chantier pour un investissement de 12 millions d’euros : ces chiffres donnent la mesure de projet livré en avril 2016. « 4 000 mètres carrés de résidence ont été réhabilités, reconstruits et équipés. 900 mètres carrés de jardin suspendu ont été aménagés, avec notamment une roseraie et un kiosque. », complète Anne-Charlotte Metenier.

Cet exemple est loin d’être isolé. Ainsi, Domitys a construit sa résidence Le Parc Belmont à Tours (37) tout autour du célèbre Château Belmont, ancien Relais Château de Jean et Sophie Bardet, au cœur de ses trois hectares de verdure. Les Jardins d’Arcadie, eux, ont fait le choix d’implanter la résidence Le Jardin de la Visitation à Nantes (44) dans un ancien couvent du 17e siècle.

Accompagner les dynamiques territoriales et urbaines

Les maires qui font confiance à des promoteurs-exploitants pour rénover des bâtiments historiques font d’une pierre deux coups. Non seulement ces projets s’inscrivent dans une dynamique qui permet d’entretenir le patrimoine local, mais ils permettent aussi de "relocaliser" les seniors en centre-ville.

Les géographes sont en effet les témoins d’un véritable chassé-croisé. D’un côté, les jeunes qui occupaient un studio ou un deux-pièces en centre-ville migrent vers la banlieue ou le périurbain pour emménager dans un logement plus grand, notamment lorsqu’ils décident de fonder une famille. De l’autre, les seniors, qui veulent vivre à proximité des transports, des commerces et des loisirs, reviennent en centre-ville. Le retour des seniors en centre-ville est d’autant plus cohérent que ces seniors, dont les enfants sont grands et ont quitté le nid familial, n’ont plus tout à fait les mêmes besoins en termes de surface habitable. Or, les bâtiments historiques offrent souvent de « belles » localisations en cœur de ville.

Bref, installer une résidence seniors dans un bâtiment historique, c’est allier l’utile à l’agréable. C’est aussi un moyen moderne et efficace de recourir à des fonds privés pour entretenir un bien commun, dans un contexte où l’Etat et les collectivités doivent parfois sacrifier ou reporter des investissements.

 
 
 
 

 
 
Portrait-robot du résident moyen
Age, sexe, revenus… Il existe de multiples façons de définir le profil des résidents en résidence seniors, très différent de celui des Ehpad ou des résidences autonomie. La Lettre des Résidences seniors s’est prêtée à l’exercice avec la complicité de deux groupes, Domitys et Les Jardins d’Arcadie.
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Le résident typique est une femme, âgée de 85 ans en moyenne et vivant seule. Elle est entrée en résidence seniors à l’âge de 81 ans et est issue des classes moyennes.

Sexe : les résidents sont majoritairement… des résidentes. Les femmes représentent 73% des effectifs à Domitys, soit environ la même proportion qu’aux Jardins d’Arcadie.

Situation matrimoniale : à Domitys, 1 résident sur 4 vit en couple et 61% sont des femmes vivant seules. Dans les résidences Les Jardins d’Arcadie, la proportion de femmes vivant seules est encore plus importante puisqu’on compte seulement 5% de couples.

Age : les résidents sont en moyenne âgés de 85 ans à Domitys et l’âge moyen d’entrée y est proche de 81 ans. Des chiffres que confirment les données des Jardins d’Arcadie, où 37% des femmes et 23% des hommes ont entre 85 et 89 ans. A noter, la proportion d’hommes âgés de 80-84 ans y est plus forte, un constat qui s’explique sans doute par les effets du veuvage.

Catégorie socio-professionnelle : à Domitys, la mixité sociale est au rendez-vous. 8% des résidents étaient auparavant enseignants ou professionnels de santé, 10% étaient artisans, commerçants ou chefs d’entreprise, 17% étaient cadres et 39% étaient employés. Même son de cloche du côté des Jardins d’Arcadie. « Nous accueillons dans l’ensemble de nos résidences des personnes âgées qui représentent quasiment tous les secteurs socio-professionnels, de l’employé de maison au cadre supérieur, et ce quelle que soit l’implantation géographique de nos résidences, fait valoir Gaëlle Kerroux, animatrice réseau commercial. Cette mixité importante apporte vitalité et attractivité à nos résidences. »

 
Ce portrait-robot a été réalisé sur la base de données communiquées par Domitys et Les Jardins d’Arcadie. Les données fournies par Domitys portent sur l’ensemble des résidences du groupe. Les données fournies par Les Jardins d’Arcadie proviennent d’un échantillon de 5 résidences représentatives et ouvertes depuis plus de 3 ans.
 
 
 
 
 

 
 
Les résidences seniors à l’affiche
Les dirigeants de résidences seniors ont pu prendre la parole lors des Assises nationales des Ehpad, logements-foyers et résidences seniors qui se sont tenues les 29 et 30 mars. L’occasion pour tous les acteurs du secteur de faire le point sur l’actualité.
Premier intervenant à prendre la parole lors du cycle de conférences et de tables-rondes consacrées aux résidences seniors, Jean-François Vitoux (Les Essentielles) a rappelé que le développement de cette forme d’hébergement n’en était qu’à ses débuts. Pour lui, les tendances qu’on observe dans le secteur des Ehpad, à savoir la diversification (ex. séjours temporaires) et l’internationalisation, toucheront de la même manière les résidences seniors. Mais il va falloir être patient, car l’heure est plutôt à la croissance interne pour la plupart des groupes à courte échéance. Jean-Marie Fournet (Domitys) a également rappelé que résidences seniors et résidences autonomie (ex-logements-foyers) étaient complémentaires. Et la secrétaire d’Etat chargée des personnes âgées, Pascale Boistard, s’est félicitée de ce que le modèle des résidences seniors se trouve sécurisé par l’adoption de l’article 15 de la loi ASV.
 
 
Un dossier pour mieux comprendre les innovations de la loi
Le site Pour-les-personnes-agees.gouv.fr édité par la CNSA publie un dossier sur les nouvelles mesures de la loi ASV du 28 décembre 2015. Outre l’article 15 reconnaissant les résidences services, ce texte comporte de nombreuses autres innovations qui impactent les résidences seniors.
La réforme de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) introduite par la loi ASV est entrée en vigueur au 1er mars 2016. Cet acte II de l’APA améliore le dispositif en revalorisant les plafonds des plans d’aide, en diminuant la participation financière de la majorité des bénéficiaires de l’APA, et en prenant mieux en compte les besoins et les attentes des bénéficiaires de l’APA et ceux de leurs proches aidants. La loi ASV crée également un statut pour les aidants et reconnaît un droit au répit qui se matérialisera par un forfait équivalant à 500 euros par foyer. Avec cette somme, les familles pourront par exemple financer un séjour temporaire en résidence seniors.
 
   
 

 
 
  Début avril  
   

  Courant avril  
   

  11-16 avril  
   

  2 mai  
   

 
 

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