Quelle meilleure période que la rentrée scolaire pour s’interroger sur l’offre de formation destinée aux résidences seniors ? La question est légitime, tant le développement des résidences seniors se traduit par l’apparition de nouveaux métiers hybrides. Prenons l’exemple du directeur de résidence. A mi-chemin entre l’hôtellerie et le secteur médico-social, celui-ci doit à la fois veiller au confort et à la qualité d’accueil des résidents, dans un environnement où l’offre de services est beaucoup plus dense qu’en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), et proposer un accompagnement de qualité des personnes âgées.

Or, l’offre de formation spécifiquement destinée aux résidences seniors peine encore à décoller. Notre interview d’une responsable de formation à Paris Dauphine en témoigne. Lorsqu’on crée un nouveau master, celui-ci vise d’abord les Ehpad. Question de débouchés. Quand on compte un peu plus de 500 résidences seniors partout en France, le nombre d’Ehpad dépasse les 7 700.

Pour autant, c’est dès aujourd’hui qu’il faut imaginer les parcours de formation de demain. Universités, instituts de formation et grandes écoles sont autant de partenaires à mobiliser. Partenaires… Le mot est lâché. C’est le fil rouge de cette newsletter de rentrée. Au-delà des partenaires universitaires, il y a les investisseurs institutionnels, qui sont de plus en plus nombreux à faire le pari des résidences seniors, et les collectivités, dont la nouvelle étude Xerfi-Precepta dit qu’elles sont un moteur de développement. L’année 2016-2017 sera donc placée sous le signe d’une approche encore plus partenariale de l’accompagnement des personnes âgées.

Bonne lecture !

Il faut dire que le gestionnaire de portefeuille n’en est pas à son coup d’essai. Après avoir créé un premier OPCI (organisme de placement commun immobilier) professionnel dédié aux résidences seniors, A Plus Finance a annoncé en février dernier la constitution d’un deuxième fonds de ce type, A Plus Génération 2, dont l’objectif est de constituer un portefeuille immobilier de 120 à 150 millions d’euros. Concrètement, le portefeuille de cet OPPCI est composé d’immeubles neufs achetés en VEFA (vente en état futur d’achèvement), situés dans des agglomérations attractives avec des exploitants preneurs à bail dont Domitys.

Un segment dynamique

Historiquement, le marché de la pierre-papier est dominé par l’immobilier commercial, le seul capable de servir des rendements plus élevés que le logement. « Ce marché est depuis trop longtemps concentré sur les bureaux et les commerces et, de ce fait, commence de présenter des signes de faiblesse. », observe Christophe Peyre. Du coup, la priorité pour les sociétés de gestion est désormais de diversifier leur portefeuille en élargissant leur stratégie d’investissement à d’autres secteurs, parmi lesquels la santé et les seniors.

Problème, cette diversification s’est d’abord faite en direction des cliniques et des Ehpad qui ne sont pas sans comporter quelques inconvénients. D’une part, compte tenu du développement de l’ambulatoire, on estime à 4 millions le nombre de mètres carrés de cliniques inutiles. D’autre part, l’investissement dans les Ehpad est très contraignant. Cela tient au fait que le robinet des appels à projets est définitivement fermé (modulo quelques ajustements capacitaires ciblés), empêchant toute création de lits. Cela tient aussi au fait que le propriétaire des murs est tributaire de l’exploitant, seul détenteur des autorisations de création de lits. Face aux cliniques et aux Ehpad, et alors que les autres formes d’immobilier géré telles que le logement étudiant sont en fin de cycle, les résidences seniors tirent donc leur épingle du jeu et apparaissent comme un des segments les plus dynamiques du secteur résidentiel à bail commercial.

3 éléments déterminants

Qui sont ces investisseurs institutionnels ? Des compagnies d’assurance, des mutuelles, des banques ou des caisses de retraite complémentaire pour l’essentiel. Pour ces investisseurs, les deux stratégies d’acquisition (en direct ou par le biais d’un OPPCI) ne sont pas exclusives l’une de l’autre. « Parmi nos acheteurs, certains ont déjà fait l’acquisition de deux ou trois résidences seniors tout seuls. », commente Christophe Peyre. Investir via un OPPCI leur permet de mutualiser le risque en évitant de mettre tous ses œufs dans le même panier.

Si les premiers résultats sont encourageants, le développement de cette nouvelle poche d’investissement reste conditionné par trois éléments :

• D’abord, la capacité des promoteurs-exploitants à accompagner durablement les investisseurs institutionnels. La création d’un label qualité, actuellement à l’étude, devrait contribuer à consolider le secteur et le faire avancer dans la bonne direction ;
• Ensuite, la faculté des investisseurs institutionnels de veiller à ce que les loyers restent connectés au marché résidentiel local. « On a parfois peur que certains investisseurs oublient ce fondamental. », s’inquiète Christophe Peyre ;
• Enfin, la concurrence du logement traditionnel dans les zones urbaines très denses. Si l’aménagement d’une résidence seniors se fait au prix d’une restructuration lourde d’un bâtiment là où les loyers sont élevés, l’investisseur préférera peut-être en faire un immeuble d’habitation comme les autres. « Mon conseil est d’être très sélectif sur les investissements. », conclut Christophe Peyre.